Жилищное право : Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 3
1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как субъекты
гражданско-правовых отношений. 6
1.1. История появления и становления
жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России. 6
1.2. Общая характеристика жилищного кооператива
как юридического лица 12
1.3. Общая характеристика жилищно-строительного
кооператива как юридического лица 17
2. Право собственности на недвижимость и
участие в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. 24
2.1. Правовая основа участия гражданина в
кооперативе. 24
2.2. Право собственности граждан на жилое
помещение. 42
2.3. Участие в кооперативе и право
собственности на жилье. 49
3. Проблемные вопросы участия в
кооперативах. 58
3.1. Право выхода из жилищного и
жилищно-строительного кооператива. 58
3.2. Проблемы финансовой несостоятельности
кооперативов. 59
Заключение. 66
Список литературы.. 70
Приложение 1: Заявление о вступлении в ЖК.. 74
Приложение 2: Индивидуальный график
накопления пая. 75
Приложение 3: Договор. 76
Приложение 3а: Договор безвозмездного
пользования квартирорй. 85
Приложение №4 Индивидуальный график
погашения пая. 88
Приложение 5: Исковое заявление о разделе
пая и жилого помещения в доме ЖК или ЖСК 89
Приложение 6.Исковое заявление о признании
необоснованным исключения из членов ЖСК.. 90
Введение
Преобразование жилищных отношений,
осуществляемое в Российской Федерации, поставило перед законом и юридической
наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из
первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на
жилое помещение, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Правовое
регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде
законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском
Кодексе РФ. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась
глава, посвященная праву собственности на жилые помещения.
Правовая регламентация отношений
собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве,
основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права
собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что
касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и
жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема в цивилистической литературе
затрагивалась многими авторами – «жилищниками». Вместе с тем в науке
гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных
исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если
не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности на жилой
дом.
Однако данная
проблема требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения
новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом
того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили
надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых
решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании – в
научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений
собственности в жилищной сфере.
Сказанное дает
основание для утверждения, что проблема права собственности на жилище в том
числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к
числу актуальных и недостаточно исследованных.
Цель дипломной
работы – рассмотрение права собственности на жилое помещение в жилищном и
жилищно-строительном кооперативах.
Для достижения
поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
-
рассмотреть
историю появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в
России;
-
-дать
общую характеристику жилищному и жилищно-строительному кооперативам как
юридическим лицам;
-
рассмотреть
правовую основу участия гражданина в кооперативах;
-
раскрыть
право собственности гражданина на жилье;
-
рассмотреть
проблемные вопросы участия в кооперативах и дать рекомендации по их
преодолению.
Теоретическая и практическая значимость проведенного
исследования определяется тем, что его результаты и
рекомендации, высказанные в работе, могут быть использованы:
1) при совершенствовании действующего гражданского материального
и процессуального законодательства в области права на жилье в жилищном и
жилищно-строительном кооперативе; 2) наукой гражданского и жилищного права, прежде всего
при написании статей о праве собственности на жилище; 3) судами при вынесении
решений по спорным вопросам; 4) в
образовательном процессе, например, при чтении спецкурса жилищное право право.
Теоретическую и методологическую
основу дипломной работы составляют работы современных ученых по проблемам
гражданского и жилищного права, таких как Красавчиков О.А., Яковлева В.Ф.,
Адрианов И.И., Корнеев С.М., Литовкин В.Н., Марткович И.Б., Приходько М.Б.,
Чубаров В.В. и др., материалы научно-практических конференций, а также
материалы судебной практики
В качестве
методов исследования использовались общенаучные и специально-правовые, в том
числе системный, исторический, нормативно-логический, сравнительно-правовой,
структурно-функциональный, аналитического толкования взаимодействия правовых
норм и др.
Объектом данного
дипломного исследования является – жилищный и жилищно-строительный кооператив.
Предмет – право
на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативе.
Для более
детального рассмотрения темы, дипломная работа была разбита на 3 главы.
1 глава посвящена
общей характеристике жилищных и жилищно-строительных кооперативов как субъектам
гражданско-правовых отношений. В ней раскрывается общая характеристика
жилищного и жилищно-строительного кооператива как юридических лиц и
рассматривается история появления и становления жилищно и жилищно-строительных
кооперативов в России.
2 глава посвящена
праву собственности на недвижимость и участию в жилищном и жилищно-строительном
кооперативе. В ней раскрывается правовая основа участия гражданина в
кооперативе, право собственности гражданина на жилье.
3 глава посвящена
проблемным вопросам участия в кооперативах.
1.1. История появления и
становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России
Первые, закрепленные правом
осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву II-I
в.в. до н.э. под именем договора товарищества (societas). Так, в силу договора
товарищества несколько лиц вступали "… в общение всем своим имуществом или
ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или
продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне". Как считали римские юристы,
даже при нерушимом принципе сословности права "Лица, не равные по своему
имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество
имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по
сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе".
Этим подчеркивалось огромное значение и потенциал товарищества, первого ростка
кооперативных образований[1].
Кооперативные начала наблюдались и в
римских коллегиях, возникнувших в древности для нужд отправления культа и
охватывающих как просто соседей, так и ремесленников, земляков, лиц, в
складчину обеспечивавших себе место на кладбище или в колумбарии. В коллегии с
разрешения их учредителей допускалось принимать и рабов.
В числе
первооткрывателей потребительской кооперации были Австрия, Германия и … Россия.
В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей
суммой активов около 90 000 000 рублей и числом членов свыше 11 000 000
человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные
союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы,
потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель
кооперации - это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское
право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно
приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством
своих лавок и мастерских. Участники потребительного общества вносили паевые
взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях,
отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.
Кооперативные
начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Издревле
на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн.
После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в
общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей,
осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община
как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой
средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению
других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным
действиям, вносили в их движение элементы организованности.
После революции
1917 года правительство большевиков сразу отменило капиталистическую частную
собственность и провозгласило господство новых отношений собственности -
государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников
средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г.
насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования
колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной
обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли
кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная
собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также
усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало
льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что
правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация
является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране
полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое
выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г.
существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией
жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927
г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство
поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов
приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство,
ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из
форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность.
В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На
долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено[2].
Одним из наиболее
распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала
жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала
в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый
усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью
кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями.
Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в
соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных
и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных
депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав
жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы
успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.
В конце 80-х
начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть до экономического
кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 - 2000 г.г. заставили
по-новому взглянуть на перспективы развития рынка жилья. Оказалось, что круг
лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма
ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения,
хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.
С приходом на российскую политическую
арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать
свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие
российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно
развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы,
основанной на идее кооперации - оплата населением жилья на условиях длительной
низкопроцентной рассрочки[3].
После кризиса
1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и
отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской
жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной
России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в
России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система,
исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей
и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы
потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и
"обкатать" основные принципы будущего проекта и создать пакет
основных документов.
Таким образом, 13 июня 2000 года был
зарегистрирован первый в России жилищный кооператив нового типа "Строим
Вместе".
Что касается
законодательного регулирования кооперации в нашем государстве, то до августа
1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировалась
актами региональных органов власти.
Впервые
упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР,
предусматривалось ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации». В данном документе, в
частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные
кооперативные товарищества, жилищно-строительные кооперативные товарищества;
общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.
Однако такое
многообразие жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и
СНК ССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшения
жилищного хозяйства в городах» все виды жилищных кооперативов были
принудительно реаргонизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу
была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным
органам.
В феврале 1938 г.
были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней.
Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31
октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».
В период ВОВ
жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После
окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство
нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.
Второе дыхание
социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС.
Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о
жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении
указывалось на необходимость более широкого распространения
жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили
возможность создавать кооперативы для своих работников[4].
В связи с
принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета
Министров РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного
кооператива».
Совместное
постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об
индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало
включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме
того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и
финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав
жилищно-строительного кооператива.
По существу с
октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная
кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися
«жилищно-строительными кооперативами»[5].
Началом нового
этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует
считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О
мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном
уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в
решение проблемы обеспечения жильем.
В современных
условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных
кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в
достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие
положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому,
что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще
при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также
некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и
Закона СССР « О кооперации».
ГК РФ в ст. 116
определил, что "правовое положение потребительских кооперативов, а также
права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом
законами о потребительских кооперативах". В настоящее время закон о
потребительских жилищных кооперативах не принят и в силу не вступил, поэтому
созданные ЖК руководствуются ст. 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда
подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные
отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или
соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к
таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское
законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)[6].
Таким образом,
при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских
кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖК и
принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖК.
Кроме этого,
источником правового регулирования деятельности ЖК являются нормативные акты
организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих
объединений ЖК. В России таким добровольным некоммерческим объединением
является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство "Гильдия
народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее – Гильдия). Главной
задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов
ЖК.
Основным
документом, регулирующим деятельность ЖК, принятым Гильдией, являются Единые
Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее –
Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто
в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.
Гражданский кодекс дает лишь общие
положения, регулирующие правовой режим организации и деятельности
потребительских кооперативов, к которым, наряду с другими, относятся жилищные и
жили | 
