Жилищное право : Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами

Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами

Оглавление:

1. Введение……………………………………………………………………………..3

2. Анализ жилищного законодательства Российской Федерации……………...5

2.1. Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами…………………………………………………………5

2.2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий………………………………………………………………………………7

3. Основные проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на примере Басманного района г. Москвы……10

3.1. Анализ общей информации о Басманном районе…………………………..10

3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района»………………11

4. Проект реорганизации системы государственного управления многоквартирными домами с целью повышения её эффективности………..15

4.1. Обоснование проекта, краткое описание сути……………………………...15

4.2. Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК………………………………………………..16

4.3. Проект реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП ДЕЗ)……………………………………………………………………………………24

5. Заключение………………………………………………………………………...28

Список использованной литературы……………………………………………..29

1.     Введение

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны,  являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.

Обозначим главные проблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами:

1.      Инертность потребителей коммунальных услуг (в том числе собственников помещений), «советский» менталитет, выражающийся в нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирных домов. Отсутствие у собственников помещений чувства собственности по отношению к дому в целом.

2.      Техническая сложность жилищного фонда (дома с большим количеством и совокупной площадью помещений, связанные в единую систему), его высокий износ.

3.      Отсутствие дифференциации населения по социальному признаку: в одном и том же доме живут как обеспеченные, так и социально незащищённые слои граждан, интересы которых существенно разнятся.

К сожалению, эти проблемы практически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут тормозить развитие жилищно-коммунального хозяйства.

Однозначных путей решения вышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.

Целью настоящего курсового проекта является анализ сложившейся ситуации в системе управления многоквартирными домами и выработка рекомендаций по приданию конкурентоспособности государственным предприятиям жилищно-коммунального сектора экономики.

Депрессия в экономических и хозяйственных показателях государственных управляющих компаниях в сфере ЖКХ обуславливает актуальность выбранной темы.

Определимся с основными сокращениями, которые будем использовать для удобства в курсовом проекте:

МД – многоквартирный жилой дом

ДЕЗ – Дирекция единого заказчика

ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство

УК – управляющая компания

ЭК – эксплуатирующая компания

ТСЖ – товарищество собственников жилья

ЖСК – жилищно-строительный кооператив

ЖК – жилищный кооператив

ЖК РФ – Жилищный кодекс РФ

(ГУ) ЕИРЦ – (государственное учреждение) Единый информационно-расчётный центр

(Т)БТИ – (территориальное) Бюро технической инвентаризации

домком – домовой комитет

ООМД – описание общего имущества многоквартирного жилого дома

2. Анализ жилищного законодательства Российской Федерации.

2.1. Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами.

Как у всякого вида человеческой деятельности, у жилищно-коммунального хозяйства есть субъекты и объекты. Определимся для начала с субъектами и объектами ЖКХ и, следовательно, нашего курсового проекта. Субъектами жилищно-коммунального хозяйства являются:

·        Управляющие компании (УК).

·        Эксплуатирующие компании (ЭК).

·        Ресурсоснабжающие компании.

·        Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица).

·        Юридические лица – некоммерческие организации собственников помещений: товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК).

УК осуществляют управление многоквартирными домами как объектами собственности. В задачи УК входят: надзор за техническим состоянием многоквартирных жилых домов, расчёт ежемесячной платы за пользование коммунальными услугами и сбор её с населения, выбор эксплуатирующей компании и заключение договора с ними. УК не является собственником МД как объекта собственности, но является представителем интересов совокупности собственников помещений в многоквартирном доме («единым заказчиком»). УК бывают:

·        Государственные. В г. Москве государственными УК являются районные «Дирекции единого заказчика» (ДЕЗ).

·        Частные. Существуют в различных правовых формах (ОАО, ООО, ЧП). Существенно отличаются от ДЕЗ как по объёмам деятельности (в среднем 2-3 дома в управлении в отличие от не менее, чем 60-80 у ДЕЗ), так и по методам (чаще всего совмещают функции УК, ЭК, а нередко и застройщика, в то время как ДЕЗ являются в чистом виде УК). Также из-за принципиально иной ценовой политики, частные УК не являются явными конкурентами для ДЕЗ, занимают другую нишу в отрасли ЖКХ. Особым видом УК можно считать некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК.

ЭК осуществляют техническую эксплуатацию многоквартирных домов. В список стандартных эксплуатационных услуг входят: капитальный и текущий ремонт сооружений и инженерных систем МД, благоустройство придомовой территории, вывоз ТБО, уборка помещений общего пользования. Объём работ определяется договором эксплуатации, который заключается между УК и ЭК. У одного МД может быть только одна УК, но несколько ЭК (для разных видов работ).

Ресурсоснабжающие организации являются поставщиками ресурсов в МД. К ресурсам относятся: электроэнергия, бытовой газ, холодная и горячая вода, тепловая энергия. Ресурсоснабжающие организации занимаются также водоотведением. В Москве основными поставщиками ресурсов в жилой фонд являются соответственно: ОАО «Мосэнерго», ГУП «Мосгаз», МГУП «Мосводоканал» и ОАО «МОЭК». Договор ресурсоснабжения МД заключается между УК и ресурсоснабжающей компанией.

Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах могут являться как частные физические и юридические лица, так и государство. Представителями государства как собственника помещений в многоквартирных домах в городе Москвы являются: Департамент имущества г. Москвы (ДИгМ, в части нежилых помещений) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ, в части жилых квартир). Государство как собственник помещений не имеет привилегий перед частными собственниками. Оно обладает теми же правами и обременено теми же обязанностями, что и частные собственники жилых и нежилых помещений.

ТСЖ создаются собственниками помещений для коллективного управления своим домом. ТСЖ регистрируются как юридические лица и представляют интересы совокупности собственников помещений данного многоквартирного дома. Фактически, ТСЖ – это коллективный собственник многоквартирного дома как единого объекта собственности. ТСЖ может выступать в роли УК, или передавать полномочия по управлению домом УК различных правовых форм. ЖСК и ЖК, действующие в построенных и заселённых многоквартирных домах, обладают теми же правами, что и ТСЖ.

Объектами жилищно-коммунального хозяйства являются многоквартирные жилые дома. Многоквартирный дом – это архитектурное сооружение, в котором находится более одного изолированного жилого помещения. В комплекс многоквартирного дома входят принадлежащие отдельным собственникам жилые и нежилые помещения, помещения общего имущества собственников помещений, архитектурные конструкции МД, инженерные коммуникации и оборудование, а также придомовая территория.

2.2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий.

Жилищный кодекс Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ должен будет вступить в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ обсуждается вопрос о продлении этого срока как минимум на год.

Жилищный кодекс РФ состоит из восьми глав, 165 статей со сквозной нумерацией.

В первой главе ЖК РФ даны общие положения: объяснена суть жилищных отношений, декларированы права частных субъектов жилищного права, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, описаны объекты жилищного права, порядок перевода нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.

Во второй главе декларируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Впервые после развала СССР в Жилищном кодексе появилось положение о том, что собственник помещения несёт ответственность не только за состоянием своего помещения, но и за состояние общего имущества собственников помещений в МД в соответствии с долей его участия в вышеуказанном имуществе. Это положение косвенно закрепляет многоквартирный дом в качестве общедолевой собственности собственников помещений.

Кроме помещений, находящихся в частной и государственной собственности, в МД есть помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений. По статье 36 Жилищного кодекса, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения в данном МД. Это могут быть, например, лестничные клетки, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации общедомового значения.

В отношении технических чердаков и подвалов стоит отметить, что общедомовое значение таких помещений зачастую труднодоказуемо из-за нечётких определений их предназначения в документах БТИ. На практике часто встречается самозахват технических помещений и даже возможности для официального оформления их в частную собственность.

Все решения, связанные с общим имуществом собственников помещений в МД решаются на общем собрании таких собственников. В том числе, решается вопрос выбора способа управления.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является одним из установленных законодательством способов управления многоквартирным домом. ТСЖ можно считать управляющей компанией, когда договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями заключаются от лица товарищества. Имеются случаи, когда ТСЖ одного МД является управляющей компанией в другом МД. В большинстве же случаев ТСЖ заключает договор с УК (частной или ДЕЗ), по которому передаёт последней свои права по управлению МД на определённый срок.

ЖСК выполняют в основном функции коллективного заказчика строительства объектов жилого фонда, хотя имеют право управления заселённым многоквартирным домом. В этом случае правовое положение ЖСК аналогично положению ТСЖ.

В завершающем, восьмом разделе ЖК РФ, говорится о праве выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом. Способов по жилищному кодексу три:

·        Непосредственное управление собственниками помещений

·        Управление ТСЖ

·        Управление УК

Непосредственное управление подразумевает заключение каждым собственником помещений МД договоров с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями. Такой способ управления подходит лишь для домов, не имеющих общего имущества и с отдельными инженерными коммуникациями для помещений каждого собственника. В виду специфики застройки этот способ управления неприменим для Москвы и других крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом застройки.

Как говорилось выше, ТСЖ может выступать как управляющая организация: заключать договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями, или же передавать управляющие функции профессиональным УК.

УК может управлять МД на договорной основе без создания ТСЖ. Для этого составляется, согласовывается в ТБТИ и утверждается соответствующим органом власти Описание общего имущества многоквартирного дома (ООМД). УК берёт на себя функции по контролю за надлежащим состоянием указанного в ООМД имущества.

3. Основные проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на примере Басманного района г. Москвы.

3.1. Анализ общей информации о Басманном районе

Басманный район города Москвы входит в состав Центрального административного округа. Он является третьим по площади и вторым по количеству многоквартирных домов среди районов ЦАО. Границы района проходят по улице Солянке, Лубянскому проезду, улице Мясницкой, улице Новой Басманной, 1-му Басманному переулку, улице Ольховской, Переведеновскому переулку, улице Госпитальный вал, Госпитальной улице, Набережной Академика Туполева, 1-му Сыромятническому проезду, улице Воронцово поле, Подколокольному переулку. В районе порядка 100 тысяч жителей, около 650 многоквартирных домов (точную цифру установить не удаётся из-за различной балансовой принадлежности зданий). Жилой фонд Басманного района состоит из домов различных годов постройки, этажности и степени износа. Основные характеристики жилого фонда Басманного района приведены в Таблице 1:

Таблица 1. Основные характеристики жилого фонда Басманного района

В Басманном районе есть одна государственная управляющая компания: ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района». Район разделён на 8 участков, в каждом из которых имеется филиал ДЕЗ. ДЕЗ заключает договоры по эксплуатации МД с различными ЭК в каждом участке. Таким образом, в районе 8 основных ЭК.

На основании приведённых выше данных можно сделать вывод, что Басманный район является крупным внутригородским образованием со значительным населением широким спектром объектов жилого фонда по техническим характеристикам и способам управления. Таким образом, Басманный район является показательным примером для анализа общемосковской и – шире – общероссийской ситуации в системе государственного управления жилищным фондом.

                  3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района».

Дирекция единого заказчика является крупнейшей управляющей компанией Басманного района и единственной в районе государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находится подавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХ района целиком зависит от её функционирования.

На Рисунке 1 представлена схема управления многоквартирными домами Дирекцией единого заказчика Басманного района на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорные отношения, пунктиром – контроль деятельности, чёрной стрелкой – эксплуатация зданий, красными – направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.

         Балансодержание – форма управления, унаследованная от советской системы ЖКХ. В Советском Союзе частной собственности, как известно, не существовало. И фактически, управляющая-эксплуатирующая организация (В СССР эти понятия не разделялись), являлась собственником всех помещений многоквартирного дома.

         Некоторые ТСЖ вступили в договорные отношения с дирекцией – в этом случае на схеме появляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схема остаётся прежней.

         Рисунок 1. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басм