Жилищное право : Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое
МИНИСТЕРСТВО
ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ
ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКАЯ
ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ
(г. САНКТ – ПЕТЕРБУРГ) ФИЛИАЛ
Р Е Ф Е Р А Т
по дисциплине: ЖЕЛИЩНОЕ
НОЕ ПРАВО
по теме: ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
Работа выполнена студентом
5 курса, группы № 56
заочной
формы обучения
Волковой Мариной Геннадиевной
Преподаватель:
К.ю.н., доцент
Лунькова Ольга
Викторовна
|
Санкт-Петербург
2007 год
ПЛАН РАБОТЫ
№ п/п
|
|
Страницы
|
1.
|
Введение
|
3
|
2.
|
Основания и условия перевода жилого
помещения в нежилой фонд
|
4
|
3.
|
Порядок и документы, необходимые
для перевода жилого помещения в нежилой фонд
|
5 - 9
|
4.
|
Юридическая ответственность за нарушение
порядка перевода жилого помещения в нежилой фонд
|
10 - 11
|
5.
|
Заключение
|
12 - 13
|
6.
|
Список использованной литературы
|
14
|
В В Е Д Е Н И Е
Все чаще мы
становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъ-екты, будь то организации
или индивидуальные предприниматели, органи-зуют свою деятельность буквально по
соседству - в жилых домах.
Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам
осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.
Проблемы,
связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений
чиновников своими должностными обязанностями. Поэто-му законодатель посвятил
регулированию перевода жилых помещений в не-жилые специальную главу Жилищного
кодекса РФ[1] - главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 671[2]
и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ[3] в соответствии с которыми
- жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование
квартир в других целях (например, под офис) до-пускается только после перевода
последних в нежилые помещения.
В реферате будут рассмотрены
вопросы по переводу жилого помеще-ния в нежилое для использования его в
предпринимательской деятельности.
1. ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ
ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Основаниями для
перевода жилого помещения в нежилое могут, напри-мер, являться: решения
государственных органов (в том числе суда) и орга-нов местного самоуправления в
случае признания жилых помещений непри-годными для проживания; договоры
(например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого
помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев)
жилого помещения.
Следует отметить,
что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения.
Жилищный кодекс предъявляет ряд требова-ний, условий к квартирам для перевода
их в состав нежилого фонда.
В нежилое можно
перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:
- на него
отсутствует обременение права собственности;
- к нему
есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому
обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;
- помещение
(квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом этаже или же
помещения, находящиеся непосредственно под "перево-димой" квартирой,
не являются жилыми;
- гражданам,
выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма)
благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);
- жилое
помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в порядке,
установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Если хотя бы одно
из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищ-ного кодекса РФ, не выполняется,
то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп.
3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
2. ПОРЯДОК И ДОКУМЕНТЫ
НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Прежде чем
рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав нежилого фонда, необходимо
отметить, что в определенных случаях жи-лищное законодательство позволяет
использовать жилое помещение в пред-принимательской деятельности
налогоплательщика, но с одной оговор-кой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не
нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым
должно отвечать жилое помещение.
Так, в
соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ[4] адвокат может ис-пользовать
в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое
помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности,
с согласия последних, или занимаемое им по дого-вору найма, соответственно,
если не против наймодатель.
В соответствии с
п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен вклю-чать:
1. Заявление о
переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.
В связи с тем,
что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно,
оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль
сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему
документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель
переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление
(наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации
перевести квартиру в разряд нежилых помещений.
Заявление можно
составить на фирменном бланке организации с печа-тью за подписью генерального
директора или уполномоченного лица (пред-ставителя организации), однако в
последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.
2. Правоустанавливающие
документы на переводимое помещение.
Основным
правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о
государственной регистрации права собственности на тот или иной объект
недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной
регистрационной службы, на который возложены пол-номочия по ведению Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре
налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения
(квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.
Жилищный кодекс
предоставляет собственникам переводимого поме-щения право выбора: представить
подлинники правоустанавливающих до-кументов или их копии, заверенные
нотариусом.
3. Технический
паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в
котором находится данное помещение.
Обязанность по
технической инвентаризации и паспортизации жилищ-ного фонда возложена на бюро
технической инвентаризации (БТИ). Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых
документов необходимо обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения
(квартиры) с заявлением о соста-влении указанных документов и с гарантией их
оплаты (гарантийное пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве
собственности на жилое поме-щение и доверенность представителя организации.
4. Подготовленный
и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения.
Проект
собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант
необходимо согласовать с органом местного самоу-правления по месту нахождения
помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим
заявлением и приложить к нему:
а) правоустанавливающие
документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
б) подготовленный
и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения;
в) технический
паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) заключение
органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости
проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое
жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником
архитектуры, истории или культуры.
Решение о
согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам
рассмотрения соответствующего заявления не позд-нее чем через 45 дней со дня
представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26
ЖК РФ).
В течение трех
дней с момента принятия решения о согласовании про-екта заявителю выдается или
направляется по адресу, указанному в заяв-лении, документ, подтверждающий
принятие такого решения, который и яв-ляется основанием проведения
переустройства и (или) перепланировки жи-лого помещения. Формы заявления
и документа, подтверждающего приня-тие решения о согласовании переустройства и
(или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства
РФ от 28.04.2005 N 266[5].
После
представления вышеперечисленных документов в орган, осуще-ствляющий перевод
помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием
перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Если вопрос
решился положительно и у органа местного самоуправле-ния нет требований "о
проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ",
документ (уведомление) служит основанием для испо-льзования помещения в
качестве нежилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если же вопрос решился
положительно, но требуется "проведение пе-реустройства, и (или)
перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен
содержать перечень таких работ. В этом случае доку-мент (уведомление) является
промежуточным. Получив его, заявитель дол-жен выполнить все указанные в нем
предписания.
Отказать в переводе
помещения в нежилой фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК
РФ), а именно:
- непредставление
указанных выше документов;
- представление
документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого
помещения (квартиры);
- переводимое
помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует
техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.
Решение об отказе
в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой
на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).
Следовательно, во
всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого
помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления
об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.
Завершение
переустройства, перепланировки или иных работ оформ-ляется актом приемочной
комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот
акт администрация органа местного самоуп-равления направляет в Государственное
учреждение технической инвента-ризации субъекта Российской Федерации.
3. ЮРИДИЧЕСКАЯ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ
ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого по-мещения,
используемого в предпринимательских целях, выступает гражда-нин (физическое
лицо), то его могут привлечь к административной ответст-венности по ст. 7.21
"Нарушение правил пользования жилыми помещения-ми" Ко АП РФ[6].
Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер кото-рого составляет от 1
000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое
лицо). Организацию, ее должностных лиц или ин-дивидуального предпринимателя
привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.
В целях применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются
к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником
выступает другая организация (индивидуальный предп-риниматель), то в
соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вер-нуть полученную арендную
плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно,
изменить данные налогового и бухгалтерс-кого учета.
Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной от-ветственности,
если это предусмотрено законодательством субъекта РФ. На-пример, в
Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631 рас-смотрена следующая
ситуация. По результатам проверки жилищная инспек-ция Хабаровска установила,
что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате
было вынесено предписание об осво-бождении помещения и протокол об
административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст.
4.18 Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях в виде
штрафа в размере 10 000 руб.
В соответствии с данной нормой использование не по назначению по-мещений
в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических
лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых
чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под
офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в
квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди.
Документы, подт-верждающие факт заселения в указанное помещение командированных
ра-ботников, а также проживание их в данном помещении в период команди-ровок,
общество не представило.
Если организация или индивидуальный предприниматель переобору-дуют жилое
помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате
существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением,
то хозяйствующий субъект рискует быть прив-леченным к административной
ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.
Размер штрафа в данном случае может составить:
- для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5
000 руб.;
- для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.
З А К Л Ю Ч Е Н И Е
Таким образом можно сделать вывод, что не каждому жилью (квар-тире) можно
присвоить статус нежилого помещения.
Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по
данному вопросу занимают схожую позицию.
Вообще, по мнению судей, любые сделки, направленные на использо-вание
жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не поро-ждают правовых
последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно
привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в
котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным
наймом), безвозмездным пользовани-ем, а также иным, не связанным с проживанием
граждан использованием ор-ганизациями жилых помещений, которые не были
переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством,
являются ничтож-ными (Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N
Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).
На практике
приобретение квартиры для размещения в ней офиса яв-ляется выгодным с
экономической точки зрения, поскольку позволяет зна-чительно экономить на
затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное
помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.
Таким образом,
при размещении в квартире офиса имеются все осно-вания для принятия квартиры к
налоговому учету в качестве основного средства (п. 1 ст. 257 НК РФ[7])
с последующим начислением по этой квартире амортизации.
При этом
амортизационные отчисления должны учитываться в составе расходов при условии их
обоснованности, направленности на получение дохода и документальном
подтверждении.
СПИСОК ИСПОЛЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ
- Конституция
Российской Федерации (принята на всенародном голосо-вании 12 декабря 1993г.).
- Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской
деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (с изменениями и
дополнениями от 24 июля 2007 г.)
- Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ)
часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N
117-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)
- Кодекс Российской Федерации об административных
правонаруше-ниях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями и
допол-нениями от 24 июля 2007 г.)
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
(части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24
июля 2007 г.)
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29
декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.)
- Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об
утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жи-лого
помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (с изменениями и
дополнениями от 21 сентября 2005 г.)
[1] Жилищный
кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29
декабря 2006 г.)
[2] Статья 671. «Договор найма жилого
помещения» Гражданского кодекса
Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с
изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)
[3] Статья 288. «Собственность на
жилое помещение» » Гражданского
кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая)
(с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)
[4] Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3
"Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (с
изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)
[5] Постановление Правительства РФ от 28 апреля
2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или)
перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие
решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения" (с изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.)
[6] Кодекс Российской Федерации об
административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с
изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)
[7] Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ)
(с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)
|