рефераты
рефераты рефераты
 логин:   
 пароль:  Регистрация 

МЕНЮ
   Архитектура
География
Геодезия
Геология
Геополитика
Государство и право
Гражданское право и процесс
Делопроизводство
Детали машин
Дистанционное образование
Другое
Жилищное право
Журналистика
Компьютерные сети
Конституционное право зарубежныйх стран
Конституционное право России
Краткое содержание произведений
Криминалистика и криминология
Культурология
Литература языковедение
Маркетинг реклама и торговля
Математика
Медицина
Международные отношения и мировая экономика
Менеджмент и трудовые отношения
Музыка
Налоги
Начертательная геометрия
Оккультизм и уфология
Педагогика
Полиграфия
Политология
Право
Предпринимательство
Программирование и комп-ры
Психология - рефераты
Религия - рефераты
Социология - рефераты
Физика - рефераты
Философия - рефераты
Финансы деньги и налоги
Химия
Экология и охрана природы
Экономика и экономическая теория
Экономико-математическое моделирование
Этика и эстетика
Эргономика
Юриспруденция
Языковедение
Литература
Литература зарубежная
Литература русская
Юридпсихология
Историческая личность
Иностранные языки
Эргономика
Языковедение
Реклама
Цифровые устройства
История
Компьютерные науки
Управленческие науки
Психология педагогика
Промышленность производство
Краеведение и этнография
Религия и мифология
Сексология
Информатика программирование
Биология
Физкультура и спорт
Английский язык
Математика
Безопасность жизнедеятельности
Банковское дело
Биржевое дело
Бухгалтерский учет и аудит
Валютные отношения
Ветеринария
Делопроизводство
Кредитование



Главная > Юриспруденция > Договор аренды и его виды

Юриспруденция : Договор аренды и его виды

Договор аренды и его виды

АКАДЕМИЧЕСКИЙ ПРАВОВОЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет гражданско-правовой

Кафедра гражданского права

Договор аренды и его виды.

Выпускная квалификационная работа

г. Москва 2004 г.

План

Введение 3

Глава 1. 6

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому

дореволюционному гражданскому праву 6

2. Общие положения об аренде 10

2. 1 Понятия договора аренды 10

2. 2 Существенные условия договора аренды 11

2. 3 Срок аренды 14

2. 4 Форма и государственная регистрация договора аренды 16

2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды 19

2. 6 Объекты аренды 21

2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды 23

Глава 2 28

1. Договор проката 28

1. 1 Понятие договора проката 28

1. 2 Стороны в договоре проката 31

1. 3 Права и обязанности сторон по договору проката 32

1. 4 Арендная плата 39

1. 5 Разновидности договора проката 40

2. Договор аренды транспортных средств 43

2. 1 Понятие договора применения 43

2. 2 Особенности правового регулирования 49

2. 3 Особенности аренды отдельных видов транспортных средств 53

3. Договор аренды зданий и сооружений 56

3. 1 Понятие и сфера применения 56

3. 2 Особенности правого регулирования 60

3. 3 Права арендатора на земельном участке 60

3. 4 Арендная плата 62

3. 5 Форма и государственная регистрация договора 63

3. 6 Исполнение договора 66

4. Договор аренды предприятий 72

4. 1 Понятие и сфера применения 72

4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора

аренды предприятия 76

4. 3 Особенности исполнения договора аренды предприятия 81

5. Договор финансовой аренды (лизинга) 86

5. 1 Признаки договора лизинга 86

5. 2 Основные элементы договора лизинга 89

5. 3 Существенные условия и форма договора лизинга 96

Заключение 100

Список литературы 105

Введение

Данная дипломная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых

договоров, договору аренды (имущественного найма).

Данный договор относится к числу классических договорных институтов

известных цивилистике со времен римского права. Выбор мною данной темы

дипломной работы не случаен в обосновании этому приведу, на мой взгляд,

ключевые и насущные примеры.

Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды

(имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и

в иных сферах, включая бытовую.

Во-вторых, за актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в

современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности,

аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче

имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они

связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким

договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий,

сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе

исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный

оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении

недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-

хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным

образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в

представленной работе следует дать полную характеристику основным видам

договора аренды.

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов

договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного

договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды

договора аренды, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового

договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма)

арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)

имущество за плату во временное пользование.

Цель данной дипломной работы как в рассмотрении теоретических аспектов

договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных

видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-

правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных

знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет

задачи исследования:

. Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;

. Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных

условий объектов и субъектов;

. Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности,

договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений,

предприятий, финансовой аренды;

. Рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.

Степень разработанности темы. Как показывает анализ современной

юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом

внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена:

М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. Коболкин, Л. Сопникова.

В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы

познания, такие как:

. Анализ

. Синтез

. Дедукция

. Индукция

так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности

соотношения норм ГК и ФЗ регулирующих отношения касающиеся договора аренды

и отдельных его видов.

Структура работы состоит из введения, небольшого ракурса в историю

договора аренды, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1.

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому

дореволюционному гражданскому праву

Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических

договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В

римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида

договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых

им отношений, типа гражданско-правового договора.

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-

conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или

подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма

состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне

пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне

за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et

venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи

покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную

цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование

за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени

пользования соответствующим объектом.[1]

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в

римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-

conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась

предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько

определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона

обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное

вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи

в сохранности наймодателю.[2]

В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее

те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе

наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании

срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда

наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь

сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли

служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.

е. имущественные права, например узуфрукт.

Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма,

т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть

прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Что касается дореволюционного российского законодательства, то в нем

имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за

определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во

временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за

него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов

Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).[3]

Д. И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия:

«например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное,

арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о

снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия

указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между

ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя

дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется

обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом –

наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо

различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее

плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие

между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель

(bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во

французском праве».[4]

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству

являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с

другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало

нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется

нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом

являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

И законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что

внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф.

Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не

всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

Вещи, потребляемые, неспособны составить содержание имущественного

найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности,

например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также

непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает

получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача

заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что

противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме

денег».[5]

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о

сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным

условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1,

Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о

вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное

законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691)

требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не

указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

2. Общие положения об аренде

2. 1 Понятия договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу

которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное

имущество во временное владение и пользование или во временное пользование,

а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате

использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются

его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и

характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве

самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды

(имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых

договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества,

осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом

права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний

получает имущество лишь во владение и пользование либо только в

пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора

аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора

аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих

договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае,

если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением

проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-

либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида

сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств

договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным,

взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным

с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а

момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного

имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за

использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и

пользование арендатору должен получить от последнего встречное

предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого

договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой

стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в

ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее

требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные

обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя

передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность

арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг

друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

2. 2 Существенные условия договора аренды

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о

том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет,

под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем

мнения на этот счет, например, в одной из работ указывается: «… К

существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды

условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования

арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности

данного договора».

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в

п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть,

что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в

аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства,

вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия),

которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно,

воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И. Мейер, «предметом

договора всегда представляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по

предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду

имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия

арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению,

предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату

арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом

первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль

объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий

предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока

аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон

действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в

тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится

непосредственно в тексте ГК (п.1 ст. 432), включает в себя условия,

необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения

нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те

условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как

существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как

необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть

включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для

данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды

и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом

определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора,

которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для

договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О

лизинге» от 29.10.98 договор лизинга должен содержать следующие

существенные условия:

. точное описание предмета

. объем передаваемых прав собственности

. указание срока действия договора

. наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга

. перечень дополнительных услуг

и т. д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют

все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно

быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не

все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте.

Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из

сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой

отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что

стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о

размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с

применением ответственности одна из сторон заявляет том, что договор

следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто

соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается

заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной

из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости

достижения соглашения по спорному условию договора.

2. 3 Срок аренды

Как уже отмечалось, срок владения и пользования арендатором сданным в

наем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды.

ГК, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на

срок. Определенный договором, однако допускает заключение договора и без

указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет

считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия

оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая

из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в

одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за

один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении

отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае,

независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре,

по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет

считаться прекращенным. На мой взгляд, одним из самых острых в правовом

регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на

возобновление арендных отношений.

По данному вопросу следует рассмотреть разъяснения ВАС РФ.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока

договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он

надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных

условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление

договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть

защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать

к производству дела по искам арендатора о защите их прав на

преимущественное другими лицами право на возобновление договора. Если

Арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил договор другими

лицами право на возобновление договора.

С другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего

лица. При подтверждении указанных истцом требований Арбитражный суд

проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в

решении.[6]

Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ,

права по заключении договора аренды на новый срок. Лишь при условии

письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор

аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании

срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а

арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться

возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно,

каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив

котрагента не менее чем за три месяца.

2. 4 Форма и государственная регистрация договора аренды

Требования к форме договора аренды сводятся к тому. Что договор, по

которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен

быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за

исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма

требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более

одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с

недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права

собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом.

Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора

купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом

продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт

инвентаризации, бухгалтерский баланс и т. д.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о

праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой

форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено

в отношении договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или

сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том

случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для

их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной

форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды

недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор,

подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его

регистрации, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых

является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К

недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные

и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Основными признаками недвижимости являются:

. во-первых, прочная связь с землей;

. во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без

несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости, а именно,

земельные участки и водные объекты. Указанные объекты недвижимости в

юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной

регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их

юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной

регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Не

безынтересно было бы выяснить позицию судебной практики по данному вопросу.

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах

практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и

других вещных прав».[7] Данное постановление включает в себя разъяснение,

согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной

регистрации, не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом

действующего договора строительного подряда относятся к недвижимому

имуществу.

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого

имущества, а не некое право аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК государственная

регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных

прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно не

относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив,

обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо

говорится и в п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части

помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего

помещения».

Необходимо учитывать также положение п. 2 ст.13 выше упомянутого

закона, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого

имущества возможна только при наличии государственной регистрации, ранее

возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются

арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник

либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в

аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться

соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен

собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в

качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению

имуществом.

Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя,

поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом

или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру,

субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные

унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они

вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.

Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя

государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия

собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду

закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет,

выделенных учреждению по смете.

Считаю важным рассмотреть вопрос о том, на какие органы

государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению

государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27.11.91

г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на

федеральную собственность, государственную собственность республик в

составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов,

городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление

и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев,

предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может

делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении

объектов федеральной собственности, в том числе в отношении

подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и

заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать

свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Министерство

государственного имущества и комитеты по управлению имуществом, являющиеся

его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя

государственного имущества, являющегося федеральной собственностью,

поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не

делегированы Правительством РФ или иным государственным органом

исполнительной власти.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к

государственной или муниципальной собственности. Делятся на две категории:

. Во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное

образование обладает непосредственно, оно составляет казну

государственного имущества. Данным имуществом государство и

муниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению,

в т. ч. путем передачи указного имущества в аренду.

. Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством

или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве

хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном

праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным

образованием). А также за уполномоченными ими органами сохраняются

лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К

примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении

у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом

правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию

(ст. 295 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий

дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК

не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов

имущественного оборота на получение в аренду имущества.

2. 6 Объекты аренды

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе

использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки,

природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,

сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду

не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

С моей точки зрения не безынтересно будет обратить внимание на

сохранившие свое действие постановление Совета Министров РСФСР от 13.04.90

г. № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и

местного подчинения и их имущества в аренду», а также постановление Совета

Министров СССР от 20.03.90 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий

(объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду». Они

предусматривают. Что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех

отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за

исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи,

транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий

других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых

предопределяют их особую значимость.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены

непосредственно ФЗ. Так, к примеру, ст. 11 ФЗ «О недрах»[8] устанавливает,

что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий,

выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные

требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки лесного

фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного

кодекса РФ).[9] Объектом договора аренды не может выступать имущественное

право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение.

Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств,

поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

В практике спортивных клубов нередко заключаются договора на аренду

спортсменов. Они должны признаваться ничтожными сделками, поскольку

физические лица (игроки, спортсмены) являются субъектами гражданских прав и

ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых

сделок.

Об объекте недвижимости следует сказать следующее, что он должен

соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК, а именно, в договоре аренды

недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить

имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по

требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания

расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное

нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель

может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или

назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно

ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного

договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения

договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в

аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в

соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное

имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые

отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по

капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу

обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии, не

пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его

досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

ГК предусмотрел своеобразную досудебную процедуру урегулирования

конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются

основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Ему вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение

арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в

разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила,

которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о

необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может

сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура

досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до

обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить

или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при

соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны на

предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения

ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договора аренды в

практике судов и арбитражных судов явление не частое. В большинстве случаев

такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи

с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов

обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы.

Т. Л. Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных

судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением

арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о

том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению

договора аренды на основании существенного нарушения арендатором

обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным

основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение

существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики

подходов определения степени значительности того, чего лишается

арендодатель в результате невнесения арендной платы». Еще более

категоричный вывод делает А. А. Иванов: «В любом случае договор аренды

может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной

стороны договора».

При рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением

договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а

также порядок расторжения и изменения договоров.

Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от

применяемого конкретного способа расторжения договора. Основным способом

расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение

договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть

предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению

сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для

определения последствий расторжения или изменения договора, но не для

оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор

расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение

договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Во-первых, когда стороной нарушены условия договора и эти действия

могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е. те которые

влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается

того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном

случае основанием служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке

также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает,

что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного

расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.

450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619 ГК. А также существенных

нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора

аренды ключевое значение приобретает ответ на вопрос, имелись ли

предусмотренные законом или договором основания для расторжения или

изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что

одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором,

на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет

расторжения или изменения договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен

только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон.

Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным

на неопределенный срок. И каждая из сторон вправе в любое время отказаться

от договора. предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца

(ст. 621 ГК).

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны

применяться порядок заключения, а также требования, предъявляемые к форме

такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и

расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той,

в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон

обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения

досудебного порядка урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа

одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку

расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному

письменному уведомлению контрагента. Указанное требование признается

соблюденным, если оно доведено посредством почтовой, телеграфной,

телетайпной, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что

документ исходит от стороны, отказавшейся от договора или его исполнения. С

момента получения такого уведомления другой стороной договор считается

расторгнутым.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении)

договора в равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь

несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной

из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

Глава 2

1. Договор проката

1. 1 Понятие договора проката

По договору проката арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду

в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется

предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и

пользование (п.1 ст. 626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а

именно:

1. В качестве арендодателя выступает специальный субъект –

предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, его

предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть

постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным

источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть

систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества

проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно

быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием.

Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией и индивидуальный

предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же

юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность

заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

2. Предметом договора является только движимое имущество (кроме

транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила),

используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором

или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели

использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными,

в том числе предпринимательскими.

3. Предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п.

1 ст. 626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может

сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть

отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих

норм о договорах аренды.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК

РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение

договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и

о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.

621 ГК РФ) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ).

Форма договора – только письменная, причем посредством как составления

одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами,

достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение

его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК РФ).

Договор проката относится

к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих. Основной

его особенностью является публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что

означает нераспространение на соглашение правил ст. 426 ГК.

Он должен быть заключен с каждым, кто обратиться к арендодателю –

коммерческой организации, и на одинаковых для всех условиях (п. 2 ст. 426

ГК РФ). При необоснованном уклонении от заключения публичного договора

коммерческой организацией арендатор вправе обратиться в суд с требованием о

понуждении заключить договор и возместить причиненных этим убытков (ст. 15,

445 ГК РФ).

Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность

арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем

условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора (ст. 628

ГК). Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению

арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем

ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи

соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя

аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи (пп. 1,

2 ст. 495 ГК). Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью

может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности, в

техническом паспорте (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Выполнение арендодателем названных обязанностей приобретает особое

значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе.

Предполагается, что арендатор в отличие от арендодателя не обладает

специальными познаниями, необходимыми для пользования арендуемым

имуществом. Поэтому, неисполнение арендодателем обязанностей лишает его

права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в

результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания

того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.[10]

Досрочное расторжение договора проката, возможно по инициативе

арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для

такого прекращения договора, а именно: арендатор должен письменно

предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее

чем за десять дней. Арендодатель же может расторгнуть договор только по

общим основаниям указанным в ст. 619 ГК РФ (за исключением п. 4 – нарушение

арендатором обязанности по производству капитального ремонта).

1. 2 Стороны в договоре проката

Арендодателем по договору проката могут выступать не любые коммерческие

организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в

аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (речь идет о

коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом

имущества).

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая

организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную

предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду.

В качестве арендатора может выступать как гражданин. В том числе

индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо. Соответствующие

нормы ГК рассчитаны прежде всего на специализированные службы проката,

являющиеся уже их основным видом деятельности. Но централизованная сеть

ателье проката практически распалась, и все большее место в этой сфере

занимают предприниматели, для которых прокат является одним из видов

деятельности, связанным с основным. В качестве примера можно привести

специализированные магазины «Кодак», сдающие напрокат фотоаппараты данной

американской фирмы: салоны для новобрачных, в которых осуществляется

продажа свадебных платьев, аксессуаров, их изготовление по заказу, а также

прокат.

Широко применяется рассматриваемый договор и организациями,

предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг

(гостиницы, спортивные клубы и т.д.). Но в любом случае деятельность

арендодателя должна носить постоянный характер, так как при осуществлении

разовых сделок правила о прокате не подлежат применению.

Как общее правило имущество, предоставляемое по договору проката,

должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено

договором или не вытекает из существа. Поэтому арендатором по договору

проката в основном являются граждане, которым соответствующее имущество

понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного

использования.

Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные

предприниматели, но для них исключается возможность использования

полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.

1. 3 Права и обязанности сторон по договору проката

Договор проката относится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 616

ГК РФ). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли

арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое

имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора

проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора.

Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны

устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда

законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для

отдельных категорий потребителей. Потенциальные арендаторы вправе передать

на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению

договора, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.




Информационная Библиотека
для Вас!



 

 Поиск по порталу:
 

© ИНФОРМАЦИОННАЯ БИБЛИОТЕКА 2010 г.