Другое : Контрольная работа по экономике недвижимости
Контрольная работа по экономике недвижимости
Контрольная работа по экономике недвижимости
Cтудентка III курса факультета ЭП специальность 0608
«Экономика и управление на предприятии»
Московский государственный университет технологий и
управления
Москва 2006г.
Введение.
Среди
элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая
выступает в качестве средств производства ( земля, административные,
производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также
другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки,
жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного
существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и
развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит
активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число
граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость
является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и
муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и
продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере
личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.
Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается
деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое
значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая
защита их интересов.
Изменилось
налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России
налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в
порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по
регулированию сферы недвижимости.
1. Риски на рынке недвижимости.
Рынок
недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих
создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В
систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
-в
ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками,
подрядчиками и пользователями недвижимости;
-в
процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями,
арендодателями и арендаторами и т. д.;
-в
процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и
управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти
отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга,
но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно
специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности
рынка недвижимости.
Рынок
недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его
существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями
финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Риск
- потенциальная, численно измеримая возможность потери. Понятием риска
характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе
реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.
Современные
тенденции развития российского рынка недвижимости определили необходимость
разработки для его участников системы жестких мер, ограничивающих степень
инвестиционного риска. Прежде всего, речь идет о создании системы
прогнозирования стоимости жилой недвижимости. Приобретая недвижимость, инвестор
преследует различные цели: финансовые соображения (получение дохода, сохранение
сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье,
удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация
целей. В первом случае возникает необходимость в кратко- или среднесрочном
прогнозе. Во втором прогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.
2. Собственность и виды ее оценки.
Собственность
в экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и
хозяйственному использованию всего имущества.
Собственность
в юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные связи
оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых
государством в обязательном порядке для всех граждан.
Собственность
принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков
скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане дело
не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь
мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить
сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В
одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало,
что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего
развития.
Основные
виды собственности:
-Индивидуальная
собственность.
Эта
форма концентрирует в одном субъекте все перечисленные признаки: труд,
управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда
могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными
собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое
обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков");
частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд,
управление, распоряжение доходом и имуществом.
-
Частная собственность.
Частная
собственность близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные
правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но
частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что
признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных
субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие.
Положение последних определяется экономической властью, а положение первых —
экономической зависимостью.[1]
В промежуточном положении находится
управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в
выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником
условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую
собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).
-
Кооперативная собственность.
В
основе этой формы лежит объединение индивидуальных собственников. Но это не
арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее
единство. Каждый в кооперативе участвует своим трудом и имуществом, имеет
равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность
может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе
кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей
имущества каждого участника.
В
небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В
крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются
специальные люди для управления делами кооператива. В этом случае
количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники
кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав
собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому
необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения
и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование
функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной
собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей
собственности", которая образуется в результате выкупа работниками
предприятий у частных собственников.
-
Государственная собственность.
От
предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности
находятся не у отдельных частных лиц и их объединений, а у государственного
института публичной, политической и экономической власти. Государство является
верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют
производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность
собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не
делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического
процесса, и в том смысле она унитарна.
Собственность
на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму
анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают
федеральные государственные органы.
Развитие
процессов обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию
процесса анонимности собственности и в специальных органах разного уровня.
Параллельно происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые
черты государственной собственности как объективно необходимой формы обретают
свою актуальность в уже обозримой перспективе. В области экологии и иных
национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и
институциональный механизм реализации экологических, социальных и иных
программ.
Государственная
собственность реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и
политической) властью, она директивно присваивает часть доходов субъектов
экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и
перераспределяет их.
-
Муниципальная собственность
Наряду
с государственной муниципальная собственность является разновидностью публичной
собственности. Верховным распорядителем имущества муниципальных предприятий
являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление
муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными
органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный
доход может распределяться муниципальными органами, руководителями
самостоятельно или с участием трудовых коллективов.
Применительно
к собственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в
результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри
отдельных форм соединяются черты разных форм собственности.
Стоимость
недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих на рынке: спрос на недвижимость
со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения;
отчуждаемость объектов недвижимости.
Покупатели
коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -доход от использования
данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом
следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше
надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем
лучше .
Следовательно,
для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание
размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного
имущества.
Оценка
стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого
функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя
обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных
активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени
.
Существуют
следующие экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:
-
затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
Сущность
затратного метода заключается в определении стоимости недвижимости на основе
затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на
нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Стоимость
недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или
замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Ограничения,
связанные с применением метода:
Затратный
метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.
Большие
трудности и неопределенности с определением износа.
Метод
не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного
использования участка.
-
определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода.
Среди
методов оценки доходной недвижимости выделены:
1.
Метод валовой ренты. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты
(GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи
недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
2.
Метод прямой капитализации
Под
капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от
владения недвижимым имуществом.
Если
в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или
среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой
капитализации.
Чистый
операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого
чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета
всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному
кредиту и учета амортизационных начислений.
В
методе прямой капитализации определение стоимости производится путем отношения
чистого операционного дохода к единой ставке капитализации дохода за один год
(или среднегодовой ставке за несколько лет).
-
оценка стоимости объектов недвижимости подходом прямого сравнительного анализа
продаж.
Метод
сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем
сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после
осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость
объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного
объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта.
Поправки
могут быть количественные и качественные.
Поправки
производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо
определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те
же характеристики, что и, оцениваемый.
3.
Экологические факторы и их влияние
стоимость
недвижимости.
Экологический
фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного
представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а
во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.
Причина
такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии
территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т.
п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в
распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной
системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения
населения.
Таким
образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие
которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них –
экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков,
уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально
оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом
случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического
износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от
времени года и даже времени суток.
Кроме
«видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при
условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что
именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.
За
счет такого информационного вакуума и создается почва для манипуляций со
стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов
для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и
качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь
в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в
новостройке они какое-то время могут быть незаметны.
Противоречие
между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные
компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам
строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае
для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно
на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет
оценить визуально.
Трудности,
возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие
возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов
активного маркетинга и агрессивной рекламы
Степень
влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены
квадратного метра.
Строительные
компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.
Высокая
оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой
комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду.
А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных
метров, прибыль может составить миллионы долларов.
При
проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на
озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории
(особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно
повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и
т.п.
Более
того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке
недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна.
Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади,
расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от
вида из окна.
Таким
образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических
факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии
жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.
Список литературы
1.
Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.,
“Финансы и статистика”, 2002.
2.
«Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело,1999.
3.
Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№ 6. – 2001.
Для
подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://referat.ru
|